섹시한 하숙집 아줌마, 더 섹시한 딸, 그리고 청순한 첫사랑까지?! 세 여자와 함께 하는 파란만장 하숙 라이프가 지금 시작된다! 모녀가 단 둘이 운영하는 하숙집에 머물게 된 신입생 은기. 낯선 서울 생활에서 그의 유일한 낙은 섹시한 모녀와의 은근한 밀당이다. 그런데 갑자기 고향에 있던 청순가련 첫사랑 순이가 은기를 보겠다며 무작정 하숙집에 찾아온다. 자신 옆에는 첫사랑 순이가, 문 너머에는 섹시한 글래머 하숙집 딸, 그리고 바로 옆 욕실에선 풍만한 몸매를 자랑하는 하숙집 아줌마까지… 스무살 숫총각 은기의 잠들 수 없는 밤이 시작된다.